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深圳市人民政府關於完善土地供應管理的若干意見(徵求意見稿)
來源: 日期: 2017-09-01
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  為了深化土地管理制度改革,優化土地資源配置,增加土地供給方式及路徑,實施土地供給側改革,以堅持建設用地減量增長為理念,差別化、精準化土地供應為導向,健全土地供應體系,規範土地供應行為,強化建設用地供應及審批監管,建立以土地供給引導和約束需求的新機制,現提出以下意見:

  一、健全土地供應體系。深入推進土地有償使用制度改革,完善國有建設用地使用權劃撥、出讓制度,探索租賃、作價出資等建設用地有償使用方式,規範臨時用地使用及委託管理,建立以產權為導向的土地供應體系。

  (一)劃撥。產權歸中央國家機關(含授權單位)、省、市和區人民政府(含新區管理機構,下同)的下列公益性、非營利性用地以劃撥方式供應:

  1.行政管理、文體醫療、教育科研、社會福利、文化遺產、宗教及特殊等公共管理與服務設施,供應、環境衛生及其他公用設施,廣場等用地。

  2.區域交通、城市道路、軌道交通、交通場站及其他交通設施用地,但社會停車場、加油站、獨立佔地的加氣站和充電站除外。

  3.只租不售的人才和保障性住房、創新型產業用房(含科技企業孵化器,下同)用地。

  4.國家重點扶持的能源和水利等設施用地。

  以劃撥方式取得的建設用地使用權不得轉讓、互換、出資、贈與或者抵押,不得改變用途。

  (二)協議出讓。可以協議方式出讓的建設用地包括:

  1﹒社會投資,產權歸經市政府確定的投資主體且只租不售的人才和保障性住房、創新型產業用房和科研項目用地。其建設用地使用權不得改變用途,不得轉讓、互換、出資、贈與。在協議中明確約定,抵押需經市政府同意,金額不得超過合同地價及地上建築物殘值之和。

  2. 社會投資且產權歸投資主體的區域交通、城市道路、軌道交通等交通設施用地,但交通場站、社會停車場、加油站、獨立佔地的加氣站和充電站除外。其建設用地使用權不得改變用途,不得轉讓、互換、出資、贈與。在協議中明確約定,抵押需經市政府同意,金額不得超過合同地價及地上建築物殘值之和。

  3.國家、省、市政府已確定特許或者特定經營者的公用設施用地。土地使用年期不得超過特許或者特定經營期限。其建設用地使用權不得改變用途,不得轉讓、互換、出資、贈與。在協議中明確約定,抵押需經市政府同意,金額不得超過合同地價及地上建築物殘值之和。

  4.連接兩宗已設定產權地塊的地上、地下空間。該空間主要為連通功能且保證24小時向公眾開放的,按照公共通道用途出讓,允許配建不超過通道總建築面積百分之二十的經營性建築;該空間無法24小時向公眾開放的,按照建築主體功能出讓。連通雙方為不同主體的,需經雙方協商一致。

  5.非農建設用地、徵地返還用地、置換用地、收地補償用地、城市更新用地、棚戶區改造用地和土地整備留用地。

  6.法律法規、規章和市政府規定的其他情形。

  (三)招標、拍賣、掛牌出讓。出讓用地除按照本意見可以協議出讓的以外,應以招標、拍賣、掛牌方式供應:

  1.以招標方式出讓的,出讓人發佈招標公告,邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加建設用地使用權投標,根據投標結果確定建設用地使用權人。

  2.以拍賣方式出讓的,出讓人發佈拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競買,根據出價結果或者其他競得規則確定建設用地使用權人。

  3.以掛牌方式出讓的,出讓人發佈掛牌公告,按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的交易場所掛牌公佈,接受競買人的報價申請並更新掛牌價格,根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定建設用地使用權人。其中除房地產業以外,經市、區政府遴選確定的重點產業項目用地可以採取“帶產業項目”掛牌方式供應。

  (四)作價出資。建設用地使用權作價出資按照土地資源優化配置原則,明確作價出資對象,規範作價出資範圍,完善作價出資結構,優化作價出資價格形成機制,加強後續監管。具體辦法按照我市國有建設用地使用權作價出資管理的有關規定執行。

  (五)租賃。國有建設用地租賃實行短期租賃和長期租賃。急需的公共設施、公益事業及市人民政府批准的其他情形用地實行短期租賃,以協議方式確定承租人,租賃年限不得超過五年。工業及其他產業用地實行長期租賃,以招標、拍賣、掛牌等公開競價方式確定承租人,租賃年限不少於五年且不超過二十年。租賃期屆滿前,可以申請續期或者轉為出讓。

  以租賃方式取得的建設用地不得轉讓、轉租或者抵押。

  (六)嚴格臨時用地管理。從嚴控制臨時用地規模,規範臨時用地管理流程,嚴格臨時用地批後監管。臨時用地供應範圍僅限於建設項目施工、地質勘查、搶險救災以及政府組織實施的急需公共服務設施等情形。

  (七)確定委託管理範圍。對於公園綠地、水庫水面、河流水面、湖泊水面、護坡等用地,不設立建設用地使用權,以劃定管理範圍線的方式委託市職能部門或者各區政府管理。各管理主體負責其管理範圍線內用地的日常管理工作。

  二、加強建設用地供應及審批監管。充分發揮土地利用規劃和計劃調控作用,明確淨地供應要求,完善土地供應監督機制,建立土地供應與企業信用聯動機制,透過建立長效監管機制,切實規範用地供應行為,強化供應監管。

  (八)加強土地利用規劃和計劃管理。土地供應應當符合城市規劃和土地利用規劃確定的土地用途管制和空間管制要求。城市建設與土地利用實施計劃一經審批下達,必須嚴格執行。除市級統籌指標外,年度土地利用計劃指標均分解下達給各區。其中,新增建設用地指標實行嚴格管控,不得突破。新增建設用地優先保障公共設施、公益事業、人才和保障性住房和市人民政府重點扶持的產業項目,其他項目原則上透過盤活存量建設用地的方式解決。

  (九)明確淨地供應要求。擬供應的土地應當為權屬清晰的國有土地,安置補償須落實到位,並具備動工開發所需的道路、供水、供電及場地平整等基本條件,杜絕以道路、市政配套設施等不完善為由延長開竣工期限,嚴防土地閒置。

  (十)完善土地供應監督機制。市規劃國土行政主管部門透過新增建設用地指標、建設用地清退指標等管控手段加強對各區土地審批、供應情況的監督管理,負責對各區政府開展的土地審批工作情況進行督查,並可以依法啟動、中止或者終止建設用地供應工作。

  (十一)建立土地供應與企業信用聯動機制,增強企業依法依約用地意識,降低土地供應管理風險。土地供應中的違法違約企業列入失信“黑名單”,並及時報送市公共信用資訊管理系統。失信主體不得參與我市城市更新、土地競拍等土地供應活動。

  三、本意見自公佈之日起施行,有效期五年。城市更新項目用地供應及審批的有關規定與本意見不一致的,從其規定。國有土地作價入股以及國有農用地有償使用的相關規定由市政府另行制定。《深圳市人民政府關於加強土地市場化管理進一步搞活和規範房地產市場的決定》(深府〔2001〕94號)自本意見公佈之日起同時廢止。

  如有意見和建議,請於2017年9月15日前透過書面或郵件等形式反饋,為便於溝通聯繫,請註明真實姓名和聯繫方式。聯繫人:錢嶸,聯繫電話:83949379。反饋郵箱:dlu@szpl.gov.cn。郵寄地址:深圳市福田區紅荔西路8009號規劃大廈606土地利用處。

  深圳市規劃和國土資源委員會

  2017年9月1日


 
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